Bezahlbarer Wohnraum ist in Deutschland ein knappes Gut geworden. Auf Grund gestiegener Baukosten und immer höherer Hürden für die Finanzierung von Bauvorhaben verstärkt sich dieser Trend immer weiter. Dem will die Bundesregierung mit der Wiedereinführung der gemeinnützigen Wohnungsunternehmen entgegenwirken.
Demnach soll die „Förderung wohnungsgemeinnütziger Zwecke“ als weiterer Zweck in § 52 Abs. 2 Nr. 27 der Abgabenordnung aufgenommen werden. Dieser neue Zweck beinhaltet, dass von den Vermietungsunternehmen dauerhaft günstiger Wohnraum zur Verfügung gestellt wird. Die Wohngemeinnützigkeit unterscheidet sich damit auch von dem „Sozialen Wohnungsbau“. Bei letzterem wird der Bau durch einmalige vergünstigte Darlehen oder Zuschüsse gefördert. Dadurch ist eine zeitliche und sachliche Begrenzung der Förderung bis zum Abschluss des Bauvorhabens vorgegeben. Die Wohngemeinnützigkeit soll hingegen zeitlich unbegrenzt wirken können.
Voraussetzung für die Erfüllung der „Förderung wohnungsgemeinnütziger Zwecke“ soll sein, dass die voraussichtliche Miete, mit der die zu bauenden Wohnungen dann am Markt angeboten werden, dauerhaft unter der marktüblichen Miete liegt. Eine Grenze, um wieviel sich die Miete von der marktüblichen Miete unterscheiden muss, wird nicht festgelegt. Ausreichend soll sein, wenn die Wohnung zu einem Mietzins vermietet wird, der nur die tatsächlichen Aufwendungen einschließlich der Regelabschreibung deckt und keinen Gewinnaufschlag enthält.
Nach einer Mitteilung des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen ist von einer vergünstigten Vermietung auszugehen, wenn diese vor allem an Personen erfolgt, deren Einkommen nicht mehr als das Fünffache, bei Alleinstehenden und Alleinerziehenden das Sechsfache der Sozialhilfe nach SGB XII beträgt. Dabei hat die Wohnungsgesellschaft eine Prüfung dieser Einkommensgrenzen nur bei Beginn des Mietverhältnisses vorzunehmen. Verbessern sich die Einkommensverhältnisse im weiteren Verlauf, muss das Mietverhältnis nicht beendet werden (was mietrechtlich auch nicht möglich sein dürfte). Auch für die Gemeinnützigkeit des Wohnungsunternehmens sollen derartige Entwicklungen keine Rolle spielen. Die neue Wohnungsgemeinnützigkeit soll damit die bisherigen Möglichkeiten einer Sozialvermietung im Rahmen von § 53 AO verbessern. Nach derzeitiger Gesetzeslage besteht zwar auch bereits die Möglichkeit einer Wohnungsgemeinnützigkeit, jedoch müssen die gemeinnützigen Träger einiges beachten. So ist eine laufende Kontrolle der Voraussetzungen der Bedürftigkeit der Mieter und eine entsprechende Dokumentation erforderlich.
Darüber hinaus soll gesetzlich ausdrücklich die Möglichkeit von Rücklagenbildungen für notwendige Investitionen an den Mietimmobilien in § 62 Abs.1 Nr. 1 der Abgabenordnung aufgenommen werden. Es soll zukünftig heißen: „Körperschaften können ihre Mittel ganz oder teilweise einer Rücklage zuführen, soweit dies erforderlich ist, um ihre steuerbegünstigten, satzungsmäßigen Zwecke nach dem Stand der Planung zum Zeitpunkt der Rücklagenbildung nachhaltig zu erfüllen. Bei umfangreichen und langfristigen Investitionsvorhaben im Immobilienbereich sollen damit erforderlichen nachträgliche Anpassungen in der Planung erlaubt werden.
Der Regierungsentwurf muss nun im Bundestag beschlossen werden. Kritik an dem aktuellen Entwurf wurde bereits unter anderem von dem GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. geäußert, dem zufolge die Förderung allein über den abgabenrechtlichen Weg nicht ausreicht. Stattdessen sollte über weitere Instrumente wie Investitionszulagen und Zinssubventionen nachgedacht werden, um Investitionen in Sozialbauten zu erleichtern und den immensen Wohnungsmangel tatsächlich wirksam bekämpfen zu können.
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